Rynek nieruchomości w Polsce - analiza pierwszej połowy 2023 roku

Pierwsza połowa 2023 roku przyniosła wiele interesujących zmian na polskim rynku nieruchomości. Po okresie dynamicznego wzrostu cen mieszkań, obserwowanego szczególnie w latach 2021-2022, rynek wkroczył w fazę pewnej stabilizacji, a w niektórych segmentach nawet korekty. W niniejszym artykule prezentujemy kompleksową analizę aktualnej sytuacji, wskazujemy najważniejsze trendy oraz prognozujemy kierunki rozwoju rynku w nadchodzących miesiącach.

1. Ceny mieszkań w największych miastach

W pierwszej połowie 2023 roku dynamika wzrostu cen mieszkań wyraźnie wyhamowała. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, kiedy to obserwowaliśmy dwucyfrowe wzrosty, obecnie sytuacja wygląda następująco:

Jak widać na powyższym wykresie, wzrost cen mieszkań wyraźnie wyhamował, choć wciąż utrzymuje się tendencja wzrostowa. Największą dynamikę wzrostu odnotowano w Warszawie (8,7% r/r), a najmniejszą w Poznaniu (7,9% r/r). Warto zauważyć, że jest to znacząco mniej niż w poprzednich latach, gdy wzrosty sięgały 15-20% rocznie.

2. Struktura popytu na rynku mieszkaniowym

Struktura popytu na rynku mieszkaniowym w pierwszej połowie 2023 roku uległa zauważalnym zmianom w porównaniu do poprzednich lat. Najważniejsze obserwacje:

2.1. Profil nabywców

• Zakupy gotówkowe - stanowią obecnie około 60% wszystkich transakcji, co jest wynikiem ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych
• Inwestorzy - nadal aktywni, szczególnie w segmencie mieszkań o metrażu 35-50 m², traktowanych jako lokata kapitału w okresie wysokiej inflacji
• Klienci kredytowi - ich udział spadł do około 40% rynku, głównie z powodu zaostrzonych warunków udzielania kredytów przez banki

2.2. Preferencje nabywców

W obliczu zmian stylu życia i pracy, zmieniają się również preferencje nabywców mieszkań:

• Większe metraże - rośnie zainteresowanie mieszkaniami z dodatkowym pokojem, który może pełnić funkcję domowego biura
• Balkony i tarasy - stały się standardem poszukiwanym przez niemal wszystkich kupujących
• Energooszczędność - w obliczu rosnących kosztów energii, rośnie znaczenie rozwiązań ograniczających zużycie prądu i ciepła
• Lokalizacja - coraz więcej nabywców poszukuje mieszkań w spokojniejszych dzielnicach, z dobrym dostępem do terenów zielonych

3. Rynek pierwotny vs rynek wtórny

Relacja między rynkiem pierwotnym a wtórnym również uległa istotnym zmianom w pierwszej połowie 2023 roku:

Rynek wtórny zyskał na znaczeniu w pierwszej połowie 2023 roku. Składa się na to kilka czynników:

• Większa elastyczność cenowa sprzedających na rynku wtórnym, którzy łatwiej dostosowują się do oczekiwań kupujących
• Mniejsza liczba nowych inwestycji deweloperskich rozpoczętych w 2022 roku przekłada się na mniejszą podaż nowych mieszkań
• Natychmiastowa dostępność mieszkań z rynku wtórnego, w przeciwieństwie do konieczności oczekiwania na zakończenie budowy

Deweloperzy reagują na te zmiany, modyfikując swoje strategie cenowe i marketingowe, a także dostosowując projekty do nowych oczekiwań klientów.

4. Regionalne zróżnicowanie rynku

Polski rynek nieruchomości charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem regionalnym, które w pierwszej połowie 2023 roku jeszcze się pogłębiło:

4.1. Największe miasta

Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto nadal pozostają najdroższymi rynkami w Polsce, z cenami mieszkań znacznie przekraczającymi średnią krajową. Jednak nawet wśród tych miast widoczne są różnice:

• Warszawa i Kraków - najwyższe ceny i stabilny popyt, szczególnie w segmencie premium
• Wrocław i Poznań - nieco większa elastyczność cenowa i większy udział transakcji inwestycyjnych
• Trójmiasto - rosnące znaczenie Gdyni i Sopotu jako alternatywy dla coraz droższego Gdańska

4.2. Miasta średniej wielkości

Interesującym trendem jest rosnące zainteresowanie miastami średniej wielkości, takimi jak Łódź, Bydgoszcz, Lublin czy Rzeszów. Czynniki przyciągające nabywców to:

• Znacznie niższe ceny mieszkań przy coraz lepszej infrastrukturze miejskiej
• Rozwój lokalnych rynków pracy, szczególnie w sektorze usług i IT
• Wyższa rentowność inwestycji w nieruchomości na wynajem

5. Wpływ czynników makroekonomicznych

Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się pod silnym wpływem czynników makroekonomicznych, które kształtują zarówno popyt, jak i podaż mieszkań:

5.1. Stopy procentowe i dostępność kredytów

Po serii podwyżek stóp procentowych przez NBP, oprocentowanie kredytów hipotecznych ustabilizowało się na poziomie około 8-9%. Wpłynęło to na znaczne ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców:

• Średnia zdolność kredytowa spadła o około 30-40% w porównaniu z początkiem 2022 roku
• Liczba udzielanych kredytów hipotecznych zmniejszyła się o około 50% r/r
• Banki zaostrzyły kryteria oceny zdolności kredytowej, szczególnie wobec osób prowadzących działalność gospodarczą

5.2. Inflacja i koszty budowy

Wysoka inflacja ma dwojaki wpływ na rynek nieruchomości:

• Z jednej strony, nieruchomości są traktowane jako zabezpieczenie przed inflacją, co zwiększa popyt inwestycyjny
• Z drugiej strony, rosnące koszty budowy (materiały i robocizna) przekładają się na wyższe ceny nowych mieszkań

W pierwszej połowie 2023 roku koszty budowy wzrosły o około 8-10% r/r, co przełożyło się na mniejszą marżowość projektów deweloperskich i ograniczenie liczby rozpoczynanych inwestycji.

6. Prognozy na drugą połowę 2023 roku

Na podstawie obserwowanych trendów oraz analizy czynników makroekonomicznych, można sformułować następujące prognozy dla polskiego rynku nieruchomości na drugą połowę 2023 roku:

6.1. Ceny mieszkań

• Spodziewamy się utrzymania trendu stabilizacji cen, z niewielkimi wzrostami w granicach 3-5% w skali roku
• Możliwe lokalne korekty cen w niektórych segmentach rynku, szczególnie w przypadku mieszkań o niższym standardzie w mniej atrakcyjnych lokalizacjach
• Segment premium powinien utrzymać stabilne ceny ze względu na mniejszą wrażliwość nabywców na zmiany stóp procentowych

6.2. Popyt i podaż

• Spodziewamy się stopniowego wzrostu liczby transakcji w drugiej połowie roku, szczególnie jeśli stopy procentowe ustabilizują się lub zaczną spadać
• Deweloperzy prawdopodobnie będą ostrożnie podchodzić do rozpoczynania nowych inwestycji, koncentrując się na kończeniu już rozpoczętych projektów
• Możliwe zwiększenie aktywności na rynku wtórnym, zwłaszcza w segmencie mieszkań o średnim standardzie

6.3. Zmiany regulacyjne

Na rynek mogą wpłynąć planowane zmiany regulacyjne, w tym:

• Zapowiadany rządowy program wsparcia kredytobiorców ("Kredyt 2%"), który może zwiększyć popyt w segmencie mieszkań do 500-600 tys. zł
• Potencjalne zmiany w opodatkowaniu nieruchomości inwestycyjnych
• Nowe wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków, wynikające z regulacji UE

Podsumowanie

Polski rynek nieruchomości w pierwszej połowie 2023 roku wszedł w fazę stabilizacji po okresie dynamicznych wzrostów. Choć dynamika wzrostu cen wyhamowała, nadal obserwujemy trend wzrostowy, choć już o znacznie mniejszej intensywności.

Kluczowe czynniki, które będą kształtować rynek w najbliższych miesiącach to poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, a także ogólna sytuacja gospodarcza w kraju i Europie. Warto również zwrócić uwagę na zmieniające się preferencje nabywców, którzy w coraz większym stopniu zwracają uwagę na jakość, energooszczędność i funkcjonalność mieszkań.

Dla inwestorów rynek nieruchomości wciąż pozostaje atrakcyjną alternatywą dla innych form lokowania kapitału, szczególnie w obliczu wciąż podwyższonej inflacji. Jednak sukces inwestycyjny będzie w coraz większym stopniu zależeć od trafnego wyboru lokalizacji i segmentu rynku.