Zmiany w prawie dotyczącym nieruchomości w 2023 roku

Rok 2023 przynosi szereg istotnych zmian w przepisach prawnych dotyczących nieruchomości w Polsce. Zmiany te będą miały znaczący wpływ zarówno na osoby planujące zakup czy sprzedaż nieruchomości, jak i na właścicieli wynajmujących swoje mieszkania czy domy. W niniejszym artykule postaramy się omówić najważniejsze nowelizacje przepisów, które weszły w życie lub są planowane na 2023 rok.

1. Zmiany w przepisach dotyczących kredytów hipotecznych

Jednym z najistotniejszych obszarów zmian są regulacje dotyczące kredytów hipotecznych, które mają znaczący wpływ na dostępność finansowania zakupu nieruchomości:

1.1. Program "Bezpieczny Kredyt 2%"

Od lipca 2023 roku planowane jest uruchomienie rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%", który ma na celu zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwszą nieruchomość. Główne założenia programu to:

• Dopłaty do rat kredytów hipotecznych, obniżające efektywne oprocentowanie do około 2%
• Program skierowany do osób, które nie ukończyły 45 lat i nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej
• Maksymalna kwota kredytu to 500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla małżeństw lub rodziców z dzieckiem
• Brak limitów ceny za metr kwadratowy, co odróżnia ten program od wcześniejszych inicjatyw

1.2. Nowe zasady obliczania zdolności kredytowej

Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła w 2023 roku nowe rekomendacje dotyczące obliczania zdolności kredytowej, które mają istotny wpływ na dostępność kredytów hipotecznych:

• Zmniejszenie bufora na wzrost stóp procentowych z 5 do 2,5 punktów procentowych
• Umożliwienie bankom bardziej elastycznego podejścia do osób o stabilnych dochodach
• Możliwość wydłużenia okresu kredytowania do 35 lat (wcześniej przy liczeniu zdolności banki mogły uwzględniać maksymalnie 25 lat)

Zmiany te mogą skutkować zwiększeniem zdolności kredytowej przeciętnego gospodarstwa domowego o 15-20%, co potencjalnie przełoży się na ożywienie na rynku nieruchomości.

2. Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości

Kolejny obszar istotnych zmian dotyczy opodatkowania transakcji oraz posiadania nieruchomości:

2.1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Od 2023 roku obowiązują nowe zasady opodatkowania PCC przy zakupie nieruchomości:

• Utrzymanie podstawowej stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości przy zakupie na rynku wtórnym
• Zwolnienie z PCC przy pierwszym zakupie mieszkania o powierzchni do 70 m² lub domu o powierzchni do 150 m² (pod warunkiem nieprzekroczenia limitu cenowego)
• Doprecyzowanie zasad ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla celów podatkowych

2.2. Podatek od nieruchomości

Od stycznia 2023 roku wzrosły maksymalne stawki podatku od nieruchomości:

• Dla budynków mieszkalnych - 0,98 zł za m² powierzchni użytkowej (wzrost o 0,09 zł)
• Dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 1,16 zł za m² (wzrost o 0,13 zł)
• Dla budynków związanych z działalnością gospodarczą - 28,78 zł za m² powierzchni użytkowej (wzrost o 3,18 zł)

Warto pamiętać, że ostateczna wysokość podatku zależy od uchwał poszczególnych gmin, które mogą ustalić stawki niższe od maksymalnych.

2.3. Zmiany w podatku od przychodów z najmu

Od 2023 roku obowiązują nowe zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego:

• Likwidacja możliwości rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych (według skali podatkowej)
• Obowiązkowy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych dla wszystkich wynajmujących prywatnie:
• Stawka 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie
• Stawka 12,5% dla przychodów przekraczających 100 000 zł rocznie
• Utrzymanie możliwości rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej

Zmiany te mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji w nieruchomości na wynajem, szczególnie dla osób, które wcześniej korzystały z możliwości odliczania kosztów przy rozliczeniu na zasadach ogólnych.

3. Zmiany w zakresie efektywności energetycznej budynków

W związku z implementacją dyrektyw unijnych, w 2023 roku wchodzą w życie nowe przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków:

3.1. Świadectwa charakterystyki energetycznej

Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują nowe zasady dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej:

• Obowiązek posiadania świadectwa dla wszystkich nowo wybudowanych budynków
• Obowiązek przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy przy transakcjach sprzedaży lub najmu
• Obowiązek zamieszczania informacji o klasie energetycznej budynku w ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie
• Kary finansowe za brak świadectwa przy zawieraniu umowy (do 5000 zł)

3.2. Nowe standardy techniczne dla budynków

Od stycznia 2023 roku obowiązują zaostrzone normy dotyczące izolacyjności termicznej budynków:

• Zmniejszenie maksymalnego współczynnika przenikania ciepła dla ścian zewnętrznych (z 0,20 do 0,15 W/(m²·K))
• Bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące efektywności systemów grzewczych
• Obowiązek stosowania odnawialnych źródeł energii w nowych budynkach

Nowe standardy mają na celu zmniejszenie zużycia energii w budynkach, co w dłuższej perspektywie powinno przełożyć się na niższe koszty eksploatacji, ale jednocześnie może zwiększyć koszty budowy i remontów.

4. Zmiany w prawie spółdzielczym i wspólnotowym

Rok 2023 przynosi także istotne zmiany w przepisach dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych:

4.1. Spółdzielnie mieszkaniowe

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza szereg zmian:

• Uproszczenie procedury przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność
• Ograniczenie możliwości blokowania wyodrębniania mieszkań przez zarządy spółdzielni
• Zwiększenie uprawnień kontrolnych członków spółdzielni wobec zarządu
• Nowe zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej

4.2. Wspólnoty mieszkaniowe

Zmiany dotyczące wspólnot mieszkaniowych koncentrują się na kwestiach zarządzania i podejmowania decyzji:

• Możliwość przeprowadzania głosowań online oraz organizacji zebrań właścicieli w formie zdalnej
• Uproszczenie procedury podejmowania uchwał w trybie mieszanym (część głosów na zebraniu, część poza zebraniem)
• Nowe regulacje dotyczące funduszu remontowego i planowania remontów

5. Zmiany w zakresie najmu krótkoterminowego

Rosnąca popularność najmu krótkoterminowego skłoniła ustawodawcę do wprowadzenia nowych regulacji w tym obszarze:

5.1. Rejestr obiektów świadczących usługi hotelarskie

Planowane na 2023 rok zmiany przewidują:

• Obowiązek rejestracji w ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie prowadzonej przez gminy
• Obowiązek podawania numeru ewidencyjnego w ogłoszeniach i materiałach promocyjnych
• Możliwość kontroli standardów bezpieczeństwa i higieny przez odpowiednie służby

5.2. Regulacje wspólnot mieszkaniowych

Nowelizacja ustawy o własności lokali daje wspólnotom mieszkaniowym większe możliwości regulowania najmu krótkoterminowego:

• Możliwość wprowadzenia ograniczeń lub zakazu prowadzenia najmu krótkoterminowego w drodze uchwały większością głosów
• Prawo do ustanawiania dodatkowych opłat dla właścicieli wynajmujących mieszkania krótkoterminowo
• Uprawnienie do określania zasad korzystania z części wspólnych przez najemców krótkoterminowych

6. Ochrona praw lokatorów i właścicieli

W 2023 roku wprowadzono także zmiany mające na celu lepszą ochronę zarówno praw lokatorów, jak i właścicieli nieruchomości:

6.1. Uproszczenie procedury eksmisyjnej

Nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego wprowadza zmiany w procedurze eksmisyjnej:

• Skrócenie czasu trwania postępowania eksmisyjnego przez wprowadzenie terminu rozpoznania sprawy
• Uproszczenie procedury ustalania uprawnienia do lokalu socjalnego
• Nowe zasady wykonywania eksmisji osób, którym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego

6.2. Ochrona przed nieuczciwymi praktykami na rynku najmu

Nowe przepisy mają na celu lepszą ochronę stron umów najmu:

• Ograniczenie wysokości kaucji do maksymalnie sześciokrotności miesięcznego czynszu
• Obowiązek pisemnego rozliczenia kaucji w ciągu 14 dni od zakończenia najmu
• Nowy wzór umowy najmu okazjonalnego, zapewniający większe bezpieczeństwo prawne obu stron

Podsumowanie

Zmiany prawne wprowadzone w 2023 roku mają istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Z jednej strony, programy wsparcia kredytobiorców oraz ułatwienia w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych mogą zwiększyć dostępność mieszkań dla osób kupujących pierwszą nieruchomość. Z drugiej strony, nowe obowiązki związane z efektywnością energetyczną budynków oraz zmiany w opodatkowaniu najmu stawiają przed właścicielami nieruchomości nowe wyzwania.

Osoby planujące zakup, sprzedaż lub wynajem nieruchomości w 2023 roku powinny dokładnie zapoznać się z nowymi regulacjami, aby podejmować świadome decyzje i uniknąć potencjalnych problemów prawnych. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości lub doradcą podatkowym.

Warto również pamiętać, że część zapowiadanych zmian jest jeszcze w fazie projektów i ich ostateczny kształt może ulec modyfikacjom w procesie legislacyjnym.